Mieterlexikon

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Wir möchten euch mit dem Mieterlexikon eine Hilfestellung zum Verständnis wohnungswirtschaftlicher Begriffe geben. Die Texte werden regelmäßig von uns erweitert und aktualisiert.  Wir freuen uns über Tipps und Anregungen zur Erweiterung des Mieterlexikons.

Das neue Mietrecht, das am 1. September 2001 in Kraft getreten ist,  hat unter anderem eine Verkürzung der Mieter-Kündigungsfristen,  eine Senkung der Obergrenze für Mieterhöhungen und eine Stärkung  des Vergleichsmieten-Verfahrens zur Folge.  Das neue Mietrecht gilt uneingeschränkt für alle Mietverträge, die nach  dem 31.August 2001 geschlossen wurden. Auch bei älteren Verträgen  gilt in der Regel das neue Recht.  Hier sind jedoch Übergangsregelungen  zu berücksichtigen. Datenbank zum Mietrecht A -Z

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A

Abfallkalender Abfall- u. Sperrmüllkalender für Magdeburg

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B

Barrierefreiheit Erstmals sind auch die Rechte von Behinderten ins Mietrecht aufgenommen worden. Bei Vorliegen eines "berechtigten Interesses" können Sie vom Vermieter die Genehmigung für bauliche Veränderungen auf eigene Kosten verlangen. Die müssen Sie aber beim Auszug auch auf eigene Kosten wieder entfernen.

Betriebskosten sind in Zukunft zeitnah, d.h. bis zu 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums einzufordern.  Betriebskosten - Lexikon

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C

Checklisten Baumängel Mietvertrag Nebenkosten Umzugsvorbereitungen

Courtage Die Courtage ist die Vergütung des Maklers oder Vermittlers. Achten Sie darauf, dass Sie die Courtage nicht an den Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter bezahlen. Dieser ist nämlich nicht berechtigt, Courtage zu fordern. Der Makler erhält außerdem keine Provision,  - wenn nur das laufende Mietverhältnis bearbeitet wird - die vermittelte Wohnung eine Sozialwohnung oder  - eine preisgebundene Wohnung ist - Wohnungsvermittler und Eigentümer, Verwalter oder Eigentümer der Wohnung rechtlich oder wirtschaftlich eng miteinander verflochten sind. Die Maklerprovision darf höchstens zwei Monatsmieten betragen.

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D

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E

Energie Energie - Spar -Tipps

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F

Feuchtigkeit Feuchtigkeit in der Wohnung - Was nun?

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G

Gerichtsurteile Focus - Datenbank rechtskräftiger Entscheidungen

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H

Heizkosten Heizkostenabrechnung

Hunde Merkblatt Leinenzwang Kampfhundeverodnung Antrag auf Zustimmung zur Haustierhaltung

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I

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J

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K

Kaution Kaution ist kein "MUSS". Die Kaution ist so was wie Pfand für eine Wohnung. Eigentlich ist Sie dafür gedacht, den Vermieter gegen Schäden abzusichern, die durch das "Verwohnen" eines Wohnraum entstehen. Wenn also ein Vormieter auszieht, prüft der Vermieter, ob an der Wohnung Schäden zu beseitigen sind. Muss renoviert werden, ist der Vermieter berechtigt, diese Renovierung von der Kaution zu bezahlen. Die Kaution kann ausgehandelt werden. Mehr als drei Monatsmieten - ohne Nebenkostenvorauszahlung - darf der Vermieter nie fordern.

Kündigungsfristen Vor der Mietrechtsreform betrugen sie für Mieter und Vermieter gleichermaßen bis zu zwölf Monate. Um den Mietern Umzüge zu erleichtern, wird die Frist für die Mieter auf einheitlich drei Monate begrenzt. Für den Vermieter beträgt sie künftig maximal neun Monate.

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L

Lärm Kinderlärm

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M

Mieterbund

Miete Im Regelfall darf bei Vertragsabschluss die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 20 Prozent (in Ausnahmefällen 50 Prozent) überschritten werden. Andernfalls gilt sie als überhöht. Der Mieter braucht den überhöhten Teil der Miete nicht zu bezahlen. Was bereits Standard in fast allen Mietverträgen war, ist jetzt auch im Gesetz geregelt: Die Miete ist nach dem Gesetz jeweils am Monatsanfang zu zahlen und zwar spätestens am dritten Werktag.  Die Miete wird ab dem Jahr 2002 in Euro beglichen. Vermieter dürfen die Miete dabei nicht erhöhen. Auch Aufrundungen sind nicht gestattet.  Die DM-Miete muss nach dem offiziellen Kurs (1 Euro = 1,95583 DM bzw. 1 DM = 0,51129 Euro) auf zwei Stellen hinter dem Komma umgerechnet werden.

Mieterhöhung Auch die Möglichkeiten zur Mieterhöhung sind durch das Mietrecht eingeschränkt. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um max.  20 Prozent steigen (= Kappungsgrenze). Zudem darf bei bestehenden Mietverhältnissen die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden. Keine Erhöhung ohne Begründung! Mögliche Begründungsmittel sind: Mietspiegel, Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder der Verweis auf drei Vergleichswohnungen. Zwischen dem Einzug und der ersten Mieterhöhung müssen mindestens zwölf Monate liegen. Auch zwischen zwei Mieterhöhungen muss sich der Vermieter ein Jahr lang gedulden, bevor er erneut "zuschlagen" darf. Hält der Vermieter diese Frist nicht ein, ist die gesamte Mieterhöhung ungültig.

Mietminderung Richtwerte

Mietvertrag Ein Mietvertrag muss mindestens die folgenden Angaben enthalten:  => Die Vertragsparteien => Eine genaue Bezeichnung der Wohnung => Eine Vereinbarung über die Miethöhe => Den Beginn des Mietverhältnisses => Bei schriftlichen Mietverträgen: Unterschriften der Vertragspartner

Modernisierung Modernisierungen haben mit Reparaturen nichts zu tun. Baumaßnahmen sind dann eine Modernisierung, wenn sie: - zu einer echten Wohnwertverbesserung führen - z. B. der Wohnkomfort durch besseren Schallschutz oder neue   Sanitäreinrichtungen verbessern - zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie und Wasser führen. Energieeinsparmaßnahmen Verbesserungen der Wärmedämmung von Türen, Fenstern, Außenwänden, Dach und Kellerdecken oder energiesparende Heizungs- und Warmwasseranlagen Wassersparmaßnahmen Installation von Wasseruhren für jede Wohneinheit. Alle Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter durchführen will, muss er grundsätzlich zwei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich ankündigen. Der Mieter muss erfahren: - welche Arbeiten im einzelnen geplant sind  - welchen Umfang sie haben - wann die Arbeiten beginnen - wie lange sie voraussichtlich dauern - und welche Mieterhöhung zu erwarten ist. So lange er keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung vorliegt, sollten Mieter keine Handwerker in die Wohnung lassen. Mieter können die geplanten Modernisierungsarbeiten ablehnen, wenn die Arbeiten für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würden. Das können die Bauarbeiten selbst oder aber die baulichen Folgen der Modernisierung sein, aber auch, wenn frühere Investitionen des Mieters durch die Modernisierung nutzlos werden oder wenn die zu erwartende Mieterhöhung für die Mieter praktisch nicht bezahlbar ist. Kann sich der Mieter auf derartige Härtegründe berufen, muss notfalls das Gericht entscheiden, ob die Modernisierung tatsächlich durchgeführt werden darf oder nicht. Nach Abschluss der Modernisierung darf der Vermieter die Miete erhöhen. Er darf 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen.

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N

Nachbarschaftsstreit Grillen, Mähen, Bohren, Singen: Was tun, wenn der Nachbar nervt? mehr

Nebenkosten Ein großer Teil der monatlichen Überweisung an den Vermieter sind Nebenkosten. Grundsätzlich muss es sich um regelmäßig wiederkehrende Kosten handeln, wie zum Beispiel Grundsteuer, Wasser und Müllabfuhr. Einmalige Kosten sind dagegen nie Betriebskosten - ganz gleich, was im Mietvertrag steht.  Betriebskosten - Lexikon Checkliste Nebenkosten Kalte Nebenkosten Grundsteuer Die Grundsteuer wird von den Kommunen erhoben. Statt Grundsteuer steht manchmal auch ”öffentliche Lasten des Grundstücks“ in der Abrechnung.  Wasser Zu diesen Kosten zählen das Wassergeld und unter Umständen die Kosten einer Wasseraufbereitungsanlage. Wird Wasser verbrauchsabhängig abgerechnet, gehören auch die Kosten der Wasseruhr hinzu. Wird extrem viel Wasser verbraucht, muss der Vermieter aufklären. Vielleicht ist ein Rohr undicht oder der Wasserzähler defekt.  Abwasser Das sind die Gebühren für die Kanalisation. Falls das Haus nicht an das öffentliche Kanalnetz angeschlossen ist, sind dies z.B. Kosten für Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- und Sickergrube. Musste der Vermieter eine Abflussverstopfung beseitigen lassen, kann er die Kosten nicht auf alle Mieter umlegen, sondern nur auf den Verursacher.  Fahrstuhl Hier darf der Vermieter die Kosten des Betriebsstromes, der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung der Anlage umlegen. Reparaturkosten für den Fahrstuhl muss der Mieter nicht zahlen. Der Vermieter kann im Mietvertrag den Erdgeschossmieter von der Umlage der Fahrstuhlkosten ausnehmen. Er muss es aber nicht.  Straßenreinigung und Müllabfuhr Dies sind Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt. Nicht zu den Müllabfuhrkosten gehören Kosten für einen Container, um Bauschutt oder Gartenabfälle wegzuschaffen. Hausreinigung Für die Hausreinigung entstehen natürlich keine Kosten, wenn die Mieter laut Mietvertrag selber abwechselnd die Treppe putzen müssen. Ist aber weder der Hausmeister noch der Mieter für die Reinigung zuständig, kann der Vermieter die Kosten für eine Reinigungskraft abrechnen.  Ungezieferbekämpfung Hier darf der Vermieter nur die Kosten der laufenden Ungezieferbekämpfung abrechnen. Einmalige Kosten darf er nicht als Betriebskosten umlegen.  Gartenpflege Hierunter fallen Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen. Kosten für das Fällen von morsch gewordenen Bäumen oder das Erneuern von Gehwegplatten kann der Vermieter nicht abrechnen. Auch für die Neuanlage eines Gartens muss der Mieter nichts bezahlen.  Beleuchtung Das sind die Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche usw.  Schornsteinfeger Hier können die Kehrgebühren des Schornsteinfegers und die Kosten  für die Immissionsmessungen auftauchen. Allerdings können die Immissionskosten schon in der Heizkostenabrechnung stecken. Mieter sollten beide Abrechnungen vergleichen, damit sie nicht doppelt zahlen. Sach- und Haftpflichtversicherung Zu den Betriebskosten gehören die Gebäudeversicherung gegen Feuer-, Sturm-, und Wasserschäden sowie Glas- oder Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug. Andere Versicherungen wie zum Beispiel Rechtsschutz- oder Hausratversicherungen des Vermieters sind keine Betriebskosten.  Hausmeister Arbeitet ein Hausmeister im Haus, muss sich der Mieter an den Lohnkosten und Sozialversicherungsbeiträgen beteiligen. Allerdings muss der Mieter nur für ”echte“ Hausmeistertätigkeiten zahlen, das sind zum Beispiel Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung oder Wartungsarbeiten. Soweit der Hausmeister diese Arbeiten tatsächlich erledigt, darf der Vermieter nicht noch einmal unter der Nebenkostenart ”Hausreinigung“ oder ”Gartenpflege“ Personalkosten ansetzen. Ist der Hausmeister auch gleichzeitig für kleinere Reparaturen zuständig oder erledigt er Verwaltungsaufgaben für den Vermieter, z.B. die Wohnungsabnahme, muss der Mieter hierfür nicht zahlen. In diesen Fällen müssen die Hausmeisterkosten nur anteilig bezahlt werden.  Antenne und Kabel Bei der Antenne kann der Vermieter Betriebs-, Strom- und Wartungskosten abrechnen. Beim Kabel kommt die monatliche Grundgebühr hinzu.  Wascheinrichtungen Hierunter fallen die Kosten für Gemeinschaftswaschmaschinen, das heißt Strom, Reinigung und Wartung der Geräte.  Sonstiges Hinter "Sonstiges" verbergen sich zum Beispiel die Kosten für Schwimmbad und Sauna. Der Vermieter muss aber, wenn er "Sonstiges" abrechnen will, genau angeben, welche Kostenart sich hinter dieser Position verbirgt. "Sonstiges" ist kein Auffangbecken für alle nur denkbaren Kosten.  Warme Nebenkosten Eine Heizkostenabrechnung ist im Grunde nichts anderes als jede andere  Nebenkostenabrechnung. Im Gegensatz zu den kalten Betriebskosten muss der Eigentümer aber "Warme Betriebskosten" verbrauchsabhängig abrechnen. Das schreibt die Heizkostenverordnung vor. Mindestens 50 bzw. höchstens 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten sind nach Verbrauch zu verteilen. Die restlichen 30 bis 50 Prozent der Kosten werden auch bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung nach einem festen Maßstab, im Regelfall nach der Wohnfläche, verteilt.  Von Reparaturen einmal abgesehen, kann der Vermieter die Kosten auf den Mieter umlegen; das sind zum Beispiel die Brennstoffkosten, der Betriebsstrom, die Prüf- und Wartungskosten und die Kosten für Messungen nach dem Bundesimmissionschutzgesetz.  Keine Nebenkosten Einmalige Kosten sind nie Betriebskosten - ganz gleich, was im Mietvertrag steht. Nicht umlagefähig sind daher zum Beispiel:  - Reparaturkosten - Verwaltungskosten - Instandhaltungsrücklagen - Kosten einer Reparaturversicherung - Kosten der Wach- und Schließgesellschaft - Bankgebühren - Portokosten - Gebühren für die Betriebskostenabrechnung - Wartungskosten für die Gegensprechanlage - Mietausfallversicherung - Umweltschadenversicherung - Zinsen für einen Kredit, um Heizöl einzukaufen - Kosten für leerstehende Wohnungen im Haus

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O

Obhutpflicht Mit dem Einzug beginnt für Mieter die Verpflichtung, die Wohnung pfleglich zu behandeln und durch geeignete Vorsorgemaßnahmen Schäden zu verhindern, soweit dies in ihrer Macht steht - z.B. bei starkem Regen die Fenster schließen und das Verhüten von Frost- und Wasserschäden vor allem bei längerer Abwesenheit.  Diese Obhutpflicht bezieht sich nicht nur auf die Wohnung selbst, sondern auch auf alle Räume, die von den Mieter benutzt werden dürfen (z. B. Trockenboden, Keller usw.). Festgestellte Schäden müssen dem Vermieter unverzüglich mitgeteilt werden. Wird eine rechtzeitige Anzeige versäumt oder der Schaden aufgrund grober Fahrlässigkeit übersehen, machen sich die Mieter unter Umständen schadenersatzpflichtig und verlieren das Recht zur Mietminderung.  Eine Verletzung der Obhutpflicht kann in besonders krassen Fällen sogar zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen.

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Pflegewohngeld Das Pflegewohngeld hat nichts mit dem normalen Wohngeld, das bundesweit nach dem Wohngeldgesetz gezahlt wird, zu tun. Pflegewohngeld wird nur in einigen Bundesländern - darunter NRW - gezahlt. Es ist eine zusätzliche Förderung von Investitionskosten für vollstationäre Pflegeeinrichtungen. Es wird nicht an die BewohnerInnen, sondern an die TrägerInnen solcher Heime gezahlt. Pflegewohngeld wird nach der Anzahl der Betreuungsplätze berechnet. Es ist einkommensabhängig, und es wird nur für diejenigen BewohnerInnen gezahlt, die bestimmte Einkommensgrenzen einhalten. Für diese wird dann ein Abzug beim Wohnkostenanteil gemacht.

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Reparaturen Für die laufende Instandhaltung der Wohnung ist nach dem Gesetz grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Das Gesetz sieht aber vor, dass die Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungspflicht teilweise dem Mieter auferlegt werden kann. Ausschlaggebend dafür sind die Bedingungen im individuellen Mietvertrag.  Für den Umfang dessen, was vom Mieter erwartet werden kann, hat der Bundesgerichtshof folgende Zumutbarkeitsgrenzen aufgestellt: Bagatellereparaturen dürfen bis zu 150 DM kosten. In der entsprechenden Mietvertragsklausel muss eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum genannt sein. Diese Bedingung soll den Mieter davor schützen, in kurzer Zeit für eine zu große Anzahl von Kleinreparaturen aufkommen zu müssen.

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S

Schönheitsreparaturen Automatisch muss kein Mieter bei Auszug die Wohnung renovieren. Gesetzlich sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Unter Schönheitsreparaturen oder Renovierung versteht man alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann. Dazu gehört:  - Tapezieren von Wänden und Decken  - Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken - Streichen der Heizkörper, einschließlich der Heizungsrohre  - Streichen der Türen innerhalb der Wohnung - Streichen der Fenster von innen und der Wohnungstür von innen. Nur wenn im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist, muss der Mieter renovieren.  Fristen lt. Bundesgerichtshof: - Küche, Bäder & Duschen > 3 Jahre - Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen & Toiletten > 5 Jahre - andere Nebenräume > 7 Jahre Die Frist beginnt mit dem Einzug bzw. der letzten Mieterrenovierung.

Sperrmüll Sperrmüllsammlung

SWM Städtische Werke Magdeburg - Notdienste Gas  0391 / 587 - 2424  Strom  0391 / 587 - 2121  Wärme  0391 / 587 - 2727  Wasser / Abwasser  0391 / 587 - 2244

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T

Tierhaltung Antrag auf Zustimmung zur Haustierhaltung Tier-Notrettung der Feuerwehr Tel. 0391 /  5 40 10 Umweltpolizei-Tierschutz Tel. 0391 /  546-0 oder 546-4175 Veterinäramt Stadt Magdeburg Tel. 0391 /  6 22 40 90 Tierheim Stadt Magdeburg Tel. 0391 / 2 53 76 31 Rothenseer Str. 80 39124 Magdeburg Öffnungszeiten des Tierheims: Montag von  09.00 bis 12.00 Uhr Dienstag von 13.00 bis 18.00 Uhr Mittwoch von  09.00 bis 12.00 Uhr Donnerstag von 13.00 bis 18.00 Uhr Freitag von  09.00 bis 12.00 Uhr Samstag von  09.00 bis 12.00 Uhr

Tod des Mieters Das Recht, nach dem Tod des Mieters den Mietvertrag  fortzusetzen, ist über Ehegatten und Familienangehörige  hinaus auch auf andere Lebensgemeinschaften, auch gleichgeschlechtliche Partnerschaften ausgedehnt worden.

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U

Übergabeprotokoll Eigentlich ist der Vermieter verpflichtet, Ihnen die Mietsache in tadellosem Zustand zu übergeben und eventuelle Schäden oder Mängel vor Ihrem Einzug zu beheben. Fertigen Sie vor dem Einzug gemeinsam mit dem Vermieter ein Übergabeprotokoll an, in dem alle Mängel aufgelistet sind. Nur so können Sie beim Auszug nachweisen, dass bestimmte Schäden (z.B. die gesprungene Badezimmerkachel) nicht durch Sie verursacht wurden.  Übergabeprotokoll bei Einzug Übergabeprotokoll bei Auszug Vorbereitungen zum Umzug

Übergangsregelungen Mieterkündigung Die "neue" 3-Monatsfrist für Mieterkündigungen gilt für bestehende Mietverhältnisse, soweit im Einzelfall keine andere Kündigungsfrist wirksam vereinbart worden ist. Zeitmietvertrag Bei bereits bestehenden Verträgen gilt altes Recht. Betriebskosten Die neuen Regelungen sind erstmals für Abrechnungsperioden anzuwenden, die nach dem 31. August 2001 enden. Modernisierung Wenn die Ankündigung vor dem 1. September 2001 dem Mieter zugegangen ist, unterliegt sie dem alten Mietrecht. Mieterhöhung Wenn die Ankündigung vor dem 1. September 2001 dem Mieter zugegangen ist, unterliegt sie dem alten Mietrecht.

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Vermieter Vermieter - Ratgeber  ;-)

Vermieterpfandrecht VermieterInnen haben ein Pfandrecht an dem in die Wohnung eingebrachten Eigentum der MieterInnen – zum Beispiel den Möbeln.  Es kann immer dann ausgeübt werden, wenn MieterInnen berechtigten Forderungen – zum Beispiel Mietzahlungen, Betriebskosten, Schadensersatzansprüchen – nicht nachkommen.  Das Pfandrecht berechtigt VermieterInnen, fällige und nicht bezahlte Ansprüche aus dem Mietverhältnis durch Verpfändung und Versteigerung des Eigentums der MieterInnen einzutreiben.  MieterInnen dürfen das Pfandrecht nicht dadurch unterlaufen, dass sie ihr Eigentum heimlich aus der Wohnung entfernen. Im Falle eines Auszugs dürfen VermieterInnen sogar zur Selbsthilfe greifen und die Entfernung des Inventars verhindern – notfalls mit Gewalt; dies allerdings nicht im Voraus, zum Beispiel durch ein Steckschloss in der Haustür. Das Pfandrecht beschränkt sich jedoch nicht auf den Auszug, sondern kann auch während der Mietzeit ausgeübt werden, wenn berechtigte Ansprüche anders nicht realisiert werden können.  MieterInnen können die Ausübung des Pfandrechts verhindern, wenn sie eine entsprechende Sicherheit (in Geld) beim Amtsgericht hinterlegen. Außerdem gelten die allgemeinen Bestimmungen des Pfandrechts. Rundfunkgeräte, Kühlschrank, Waschmaschine etc. sowie geliehene Gegenstände können nicht gepfändet werden.

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W

Wohnberechtigung oder Wohnberechtigungsschein bezeichnet das Schreiben vom Wohnungsamt, das Sie zum Bezug einer Sozialwohnung bzw. von preisgebundenem Wohnraum berechtigt.

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XYZ

Zeitmietvertrag Der bisherige einfache Zeitmietvertrag ist abgeschafft und wird durch den "qualifizierten Zeitmietvertrag" ersetzt. Das heißt: Fehlt ein konkreter Befristungsgrund, gilt das Mietverhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

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